Köpa en hyresfastighet eller investera på börsen?

Räntor är låga, börsen är orolig, vart är det bäst att investera?  Ingen vet, men det finns fler alternativ än dessa. En hyresfastighet kanske? Fördelarna är starka men också som med allt annat finns även nackdelar, vi ska ta en titt på hur möjligheterna ser ut.

Först och främst så är en fastighet en reell tillgång vilket onekligen är skönt att ha om man vill undvika luftslott när det brakar loss. Priserna på hyresfastigheter har ökat enormt senaste åren. Finns det då risk att det är en bostadsbubbla? Självklart, många skulle även påstå med säkerhet att vi också befinner oss i en. Vad vi vet är dock att det råder trångboddhet, i storstäder lever var fjärde person i vad vi i Sverige definierar som trångboddhet vilket talar för en fortsatt stark efterfrågan på bostäder överlag.

bo0501_2017a01_di_07_sv_index_ar.gif

Skulle bostadspriser falla påverkas givetvis din fastighets värde men med hyror som sällan kräver sänkning får kalkylen ringa påverkan. Man kan argumentera att i och med fallande bostadspriser kommer folk passa på att köpa sin egen bostad. Det som man miste om här är att i och med kraftigt fallande priser kommer banker drar öronen åt sig och att få lån kan bli svårare än väntat. Då är hyresrätter kanske enda alternativet.

Ytterligare en fördel med hyreshus är att man får en hävstång till godtagbar risk, banker kräver 25% kontantinsats, vilket innebär att om du har en avkastning på fastighetens totala värde på förslagsvis 7% så har du en avkastning på eget kapital 7% x 4 = 28%-räntekostnader. En 400% hävstång på börsen borde inte ens vara att tänka på, av uppenbara orsaker.

Hyreshus är inte heller felfria…

Att belåna sig på det sättet medför stora risker. Dock med marginaler på hyresintäkter var det gäller vakans och hyressänkningar kan man argumentera att det är högre riskjusterad avkastning än vad man uppnår på börsen.

Det är också en del jobb att sköta om en fastighet, man brukar säga att det är som att driva företag. Det är reparationer, underhåll, tvister med hyresgäster. Vill man lägga minimal ansträngning på sina investeringar kan börsen vara ett bättre alternativ. Det är även en hög barriär att göra sin första investering, ett antal hundra tusen är oftast lägsta insatskapitalet.

Kan man inte investera via aktier, Tessin eller liknande?

Aktier kan vara ett jättebra alternativ att få exponering mot fastigheter. Större bolag får också bättre lånevillkor än vad man får som privatperson. Nackdelen med aktier är att det rör sig ofta om stora bolag, för att de ska kunna placera alla pengar de har måste de köpa hyreshus i storstadsområden där avkastningen tenderar att vara otroligt låg. Ett miljardbolag köper vanligen inte hyreshus ute på landsbygden eller i mindre städer där man får god avkastning.

Var det gäller Tessin avråder jag. Tanken är god men det många missar är att en direkt del av hyresintäkter eller reavinst betalas inte ut till investerarna. Genom en sådan investering är man enbart långivare och får ränta på sitt lån. Man är alltså inte fastighetsägare, utan man är långivare. Det är dina pengar på spel och du får bara en liten del av kakan.

Däremot finns det starka synergier med Tessin, bolagen kan belåna sig mer än vad banker tillåter och möjliggör en oerhörd hävstång. Långivarna får en hög riskpremie som kompensation. Som alternativ till obligationsfonder är det utmärkt, däremot inte som alternativ till att direktäga en hyresfastighet.